保証会社の活用とリスクと対応策

2017年1月10日
カテゴリー : 不動産賃貸

賃貸住宅を経営するにあたって、保証会社を活用するリスクを教えてください。また、リスクを回避する方法はありますか?

40代 男性

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専門家の回答

株式会社エスタス管財 宅地建物取引士 由木正伸 さんの回答

回答

賃貸住宅を経営する上で、オーナーの抱えるリスクは種々存在しますが、そのうちリスクとして大きいもののひとつに「滞納」リスクがあります。
特に景気が悪い状態が続くと、深刻な「滞納者」が増加します。夜逃げされて家賃回収が出来ないなんてものは、まだ良い方で、厄介なものになると、借主が開き直って室内に居座ってしまうなんてケースも。そうなると解決への時間と費用の出費は想像以上に大きなものになってしまいます。

そんな時、「保証会社」に加入した賃貸借契約であれば、この出費リスクが大きく減少させることができます。
各社、契約内容に違いはありますが、おおむね賃料等に一定の料率をかけた金額を支払えば、滞納者に代わり「保証会社」が家賃等の弁済をし、滞納督促 をしてくれます。厄介な滞納者には退去手続きや訴訟の段取り、退去後の室内リフォーム代金の補てんまでしてくれるサービスまであり、貸主の強い味方と言え ます。(会社によってサービス内容が異なります。)

解説

保証会社の倒産リスク
保証会社が、そんな滞納リスク回避の有効な手段のひとつであることに間違いはありませんが、保証会社への依存の高さが、更なるリスクを発生させることになることも 知っておく必要があります。不景気の波は滞納者だけではなく、企業側にも押し寄せます。「保証会社自体の倒産」リスクは無視できません。

2008年、当時業界最大手で上場していた保証会社が倒産するという事態に賃貸市場が見舞われました。数か月前から立替支払いの遅延が起こり、貸主、管理 会社から当保証会社に入金督促を行うという異常事態が続いたあげく倒産。賃料等の立替支払いは見込めないのはもちろん、立替払いが為されていない賃料等 でも、当保証会社が既に回収してしまった賃料等も貸主側に支払われない事態まで発展し、市場は混乱しました。

え!連帯保証人がいない契約に?
大小、様々な会社が出来ては消え、出来ては消えしている業界なだけに、今や保証会社が倒産することに驚く事はなくなりましたが、保証会社の倒産は、賃貸借契約自体に大きな影響を与えることには注意が必要です。

保証会社に加入する契約の場合、個別の連帯保証人はとらない契約も少なくなかったことから、頼みの保証会社が倒産してしまうと、連帯保証人が存在しない賃 貸借契約となるケースがあります。連帯保証人に代わる強力な弁済機能を期待して加入したにも関わらず、連帯保証人が存在しないという却って脆弱な賃貸借契 約を生み出してしまうわけです。
現在は、よりリスクが少なくなる「連帯保証人+保証会社」の契約が市場に浸透、主流となり、連帯保証人がいない契約へのリスクは回避されるようになっていますが、変わらず保証会社の倒産は続いています。

リスク回避のための対応策
まず、どこの保証会社を利用するのか?サービス内容だけではなく、その企業自体の信用調査は不可欠であり、審査し、選別することが重要です。また、可能であれば倒産のリスク分散の点から、複数の保証会社を利用することをお勧めします。

こうした滞納のリスクと、保証会社の倒産のリスクに対する回避法として、もっとも有効なのは、入居時の審査を厳格に行うことにつきると思います。あまりに当たり前のことすぎると思われるかもしれませんが、入居審査を保証会社にまかせてしまうのではなく、貸主自身が明確な審査基準をもって審査を行うことが、いざという時のリスクを最小にすることだと理解していただければと思います。

2017年1月10日