接道が私道の場合の土地売買における注意点

回答

上下水道やガス管の埋設等のため、掘削を行うにあたって、道路所有者の同意が必要となります。また、敷地と道路との境界を確定する際にも、私道の所有者に立ち会ってもらう必要があります。
こうした同意や立会いが困難な場合もあるため、接道が私道である場合においては、接道が公道である場合に比べ、さらに慎重に対応する必要があります。

解説

1）セットバックの必要性
本件における私道（南側道路）は、戦前に市街地建築物法（建築基準法施行により廃止）により指定された私道で、現在は建築基準法第42条1項第5号（位置指定道路）の扱いとなっています。
私道の幅員が4ｍ未満であるため、建物の建て替えにあたっては、道路が4mになるように、道路後退（セットバック）する必要があります。

このため、本件においては、「実測取引（有効面積＝4ｍの道路セットバック後）・更地渡し」を条件として、売買契約を締結することになりました。

2）敷地と道路の境界確定ができない場合
ところが、建物を解体し、土地の測量を行う段になって問題が発生しました。
敷地と南側道路との境界を確定すべく、W氏と交渉しようとしましたが、W氏は高齢のため施設に入所しており、立会いは困難な状態でした。

このような状況下、土地家屋調査士を通じて、何度もW氏のみならず、その長女やW氏の不動産を管理している不動産会社に接触を試みましたが、結局立会いを実現してもらうことができませんでした（委任状も不可）。

結局、測量による境界確定が出来なかったために、決済条件をクリアできず、買主を納得させるために、前述のW氏の主張する可能性があるセットバックに加え、買主の（確定測量ができなかったことを）納得するラインまで『さらにセットバック』しました。

補足

なお、今回の土地については、T市道にも面していたため、上下水道やガス管の掘削については問題が生じませんでした。

境界確定をしていない私道部分のセットバックについては、平素は問題なく過ごしていても、いざ境界確定を行う際、所有者の同意が得られないことを想定し、多めにセットバックを行う必要がある場合もあります。不動産取引をする上では、境界確定が重要となりますが、本件のように私道の所有者の同意を得られない可能性もあり、不利益を被る場合もあるので注意が必要です。

2017年1月10日