更新料は賃料の前払的性格?謝礼的な意味?

2019年2月5日
カテゴリー : 法律と不動産、不動産賃貸

■質問

賃貸人の地位を継承しました。
賃借人が前賃貸人に対して支払った更新料を賃料の前払的性格として、賃貸借の残りの期間の更新料を前賃貸人に請求することは可能でしょうか。

①背景
地主Aの立場ですが、200坪くらいの土地をBに賃貸しています。
Bは、C、D、Eの3名に転借しています。
このほど、Bが賃貸借関係から抜ける話がまとまり、AがB のC、D、Eに対する賃貸人の地位を引き継ぐことになりました。 AとBの借地契約解消の詳細はまとまったのですが、Bが受け取り済みの更新料の扱いについて、お尋ねいたします。
Bは、C、D、Eからそれぞれ更新料を受け取っていますが、次の更新時期まで5~10年残っています。

②契約書の更新料の項目
本契約の締結に際し、乙(C、D、Eを指す)は甲(Bを指す)に対し、更新料として金○○万円を支払う。又、本契約期間満了の場合、甲と乙協議の上本契約を更新できる。更新する場合には、乙は甲に対し更新料を支払う。

③相談者の考え
更新料には一部賃料の前払いの意味もありますが、今後の相続、物価変動などのリスクの保証の意味もあると考えています。
契約更新の謝礼の意味も含まれるかもしれませんが、将来の契約更新までの保証金の様な意味と解釈しています。

50代 男性

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専門家の回答

弁護士 浜本 光浩 先生の回答

浜本綜合法律事務所

回答

「賃貸借の残りの期間の更新料」の金額が明らかに特定できるのであれば請求が可能となる余地はありますが、本契約の更新料に関する規定では、必ずしも金額が明らかではなく、前賃貸人に対して当然に請求できるとはいえないものと考えます。

解説

最高裁は、更新料の法的性質について、「更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」旨判示しています(最高裁第二小法廷平成23年7月15日判決)。

そして、本契約の契約書の文言からも、前賃貸人が受け取った更新料が賃料の前払であり、残りの期間の更新料が比例的に算出できるということは直ちには言えませんので、前賃貸人に対して当然に請求できるとはいえないものと考えます。

回答日:2019年2月4日

弁護士
浜本 光浩
浜本綜合法律事務所