底地の買取価格~地主からの提示は妥当か?

2018年11月5日
カテゴリー : 鑑定評価、不動産取引

地主から土地を借りて自宅を建てています。
親の代からの借地で、契約期間も40年を超えており
今後の借地代のことを考えると買い取りたい旨を地主に申し出ました。

後日、地主から買取価格を提示されました。
不動産鑑定士に依頼して出した金額とのことですが、私の思っていた額よりもかなり高額でした。

ちなみに私の想定した額は以下の通りです。
更地×(1-借地権割合)×面積

更地=相続税路線価÷0.8
借地権割合=相続税路線価

不動産鑑定士の評価額に幅があるということは聞いていましたが
こんなにかけ離れるものですか。

40代 男性

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専門家の回答

不動産鑑定士 伊東 玉喜 先生の回答

株式会社クラヴィス鑑定事務所

回答

【計算式】
一般的なイメージだとお考えの通りですが、実際は異なります。

【提示額が高いと感じる理由】
不動産鑑定士により幅がありますが、以下ご参考下さい。

①底地の買取
「借地権者」が買主の場合、割高になる。
 ↑
これは動機の違いです。
購入モチベーションで言えば、一般人(第三者)<あなた
これが、一般人が買うよりも高くなる理由です。

②底地の価格
更地×(1-借地権割合)
冒頭で述べた通り、この計算式は底地の「イメージ」です。
目安として不動産鑑定士も利用する場合も多いですが、他の方法により求めることも多いです。
※「補足」に記載

③路線価水準
あなたのお考え通り、更地価格の基礎になります。
「路線価÷0.8」
ただし、これは実は税務上の「みなし時価」と呼ばれるものであり、
この価格が実際に取引されている「時価」であるとは限りません。
※実際に取引されている価格は「みなし時価」よりも高い(低い)可能性があります。

現時点では、上記②③の検証ができないので、提示価格が高い低いは申し上げられませんが、
乖離する場合は、このような理由が考えられます。

補足

底地の求め方

【前提】
まず、購入者を考えます。
底地は自分で使えません=地代徴収権が目当てとする人が購入者として考えられます。

【地代から求める収益価格】
(年間地代-公租公課)÷利回り

※簡略化した数式です。

うまみがないとお金を出して買おうと思いません。
金銭的な「うまみ」が無くても購入したいのが、「借地権者」ではないでしょうか。
このため、高く評価されることが多いです。

不動産鑑定士
伊東 玉喜
株式会社クラヴィス鑑定事務所