契約時の家賃が高すぎる!低くするための鑑定評価は可能?

2018年7月22日
カテゴリー : 鑑定評価、不動産賃貸

10年ほど前から店舗を借りて雑貨店を営業しています。
当初の契約時、私は周辺の賃料相場が良く分からなかったので、ほぼ提示される賃料で契約しました。

しかし、周囲の人の話を聞いていると、私が契約した賃料はとても割高だということが分かりました。
オーナーに賃料減額を依頼してみましたが、「証拠を持ってこい」と言われています。

初めに契約した賃料が不当に高いので、妥当な賃料にしたいです。
このような場合も鑑定評価はできますか。

40代 男性

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専門家の回答

不動産鑑定士 伊東 玉喜 先生の回答

株式会社クラヴィス鑑定事務所

回答

まず、新規の契約時の賃料ではなく、継続中の賃料に関するご相談なので、「継続賃料」ということになります。

継続賃料とは?不動産の鑑定評価の役割

初めに契約した時(契約締結時)の賃料が不当に高いからと言うだけでは、賃料評価の対象になり得ません。

最初、あなた(賃借人)とオーナー(賃貸人)は合意の上で、賃料やその他の条件を決定し、契約しているはずです。
ただ単に不当に高い!というだけでは、直ちに改定することは困難だと思わます。

ただし、契約を締結してから、事情変更があるような場合においては、賃料改定のため、継続賃料の鑑定評価を行うことができると思われます。

解説

■事情変更とは?
現在の賃料を定めた時から、経済的な変動があるような場合をいい、以下のような例があります。

①公租公課の変動
②土地建物の価格の変動
③代替性のある不動産賃料の変動

上記の他、例外的に発生する事象も対象となっています。
例えば、契約内容の変更、当事者間の特別な関係の解消などがあります。

ただし、いずれの場合においても、実際の状況を判断しつつ、継続賃料ができるか否か判断していくことになります。

回答日:2018年7月22日

不動産鑑定士
伊東 玉喜
株式会社クラヴィス鑑定事務所