敷地権にならない区分所有建物登記~長屋~

2018年4月20日
カテゴリー : 不動産登記・境界

私の自宅は古い長屋です。
先日、登記情報を見ると、「区分所有建物」となっていました。
区分所有建物といえば、分譲マンションのことだと思っていたのですが、どう違うのでしょうか。

40代 男性

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専門家の回答

土地家屋調査士 仲田 隆司 先生の回答

フェイスフル登記測量

回答

「区分所有建物」といえば、分譲マンションを想定されるかもしれません。
しかし、長屋や古い店舗など2階建程度の「区分所有建物」もあります。

区分所有建物になっている建物すべてが、分譲マンションのように敷地権になる訳ではありません。
分譲マンションと長屋の違いは、「敷地権」になっているか否かと言えるでしょう。

敷地権は、いくら建物が区分建物であっても一体化していなければ敷地権は発生しません。
*一体化とは土地と建物を分離処分できないことを言います。

専有部分とは?敷地利用権との分離処分禁止

では、どんな時に一体化するかと言うと土地が共有名義で、区分建物の所有者が土地の共有者の場合は必ず一体化します。
この土地が共有名義と言うのが非常に重要で、各区分所有建物と敷地所有者が同じ場合は一体化しないため、敷地権になりません。

【参考】 敷地権とは?敷地権の割合と敷地利用権

解説

①長屋の場合
土地と建物の所有者が同一の場合、すなわち土地があなたの単有で、土地上の建物があなたの所有である場合は一体化しませんし、敷地権にもなりません。
*土地の所有欄が煩雑にならないため必要がないのです。
なお、昔の長屋は柱を共有してつながった建物を建てており、単純につながってしまっているため、一棟の建物になっている場合が多いです。

②分譲マンションの場合
100個の区分建物が存在する分譲マンションがあるとします。
建物はそれぞれ100個の登記簿があり、それぞれの登記簿の所有者欄には建物の所有者が記載されます。
では、その敷地の所有者欄はどうなるでしょうか?
分譲マンションの敷地(土地)は通常、合筆等して1筆になっていることが多いです。このため土地については一個の登記簿しかありません。
その一個の登記簿に100人が共有で記載されると大変なことになります。
さらにその内の何人かに相続が発生して相続人が複数になる場合、その内の何人かが土地を売却して購入者が共有になる場合も想定できます。
こうなると、土地の所有者欄は大量の共有者の記載で訳が分からなくなってしまいます。

そこで、土地が共有で、区分建物の所有者が土地の共有者の場合には、一体化して敷地権登記することにより建物の登記簿に土地の持分を記載することになりました。

回答日:2018年4月20日

土地家屋調査士
仲田 隆司
フェイスフル登記測量