賃料の鑑定評価の見積もりが高かった

2017年9月1日
カテゴリー : 鑑定評価

事務所ビルの一室を借りています。
私としては現在の賃料が高すぎると思うので、貸主に賃料減額を請求することにしました。
弁護士の先生にも入ってもらい、交渉していたところ、貸主から賃料を下げる根拠を示すように言われました。

そこで、鑑定評価をとって正当性を主張するため、不動産鑑定士に見積もりを依頼しましたところ、見積もりが高すぎるような気がします。
数年前、実家の相続の時、自宅の鑑定評価をして貰った時はそこまで高くありませんでした。
高めに見積もられているのでしょうか。

40代 男性

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専門家の回答

不動産鑑定士 伊東 玉喜 先生の回答

株式会社クラヴィス鑑定事務所

回答

賃料評価は価格評価よりも収集する資料も多く、また検討する事項も多くなるため、報酬額が高くなる傾向にあります。

解説

■賃料の種類
まず、賃料には以下の2つの種類がありますが、今回は②継続賃料となると思われます。

  • 新規賃料
    新規に賃貸借契約を締結する場合における賃料
    (賃借人を問わず、その不動産の適正な賃料水準)
  • 継続賃料
    既に賃貸借契約を締結しており、賃料の授受がある。
    現在の賃料を踏まえつつ、新たに賃貸借した場合の賃料水準(①新規賃料)も勘案しつつ求める賃料。
    (賃借人は特定されており、特定の当事者間における賃料を求める)

■報酬の考え方
以下の理由により、価格を求める場合より、報酬額は高くなる傾向にあります。

  • 賃料評価の困難性
    価格に比べ、賃料は総額が小さいです。
    しかし、鑑定評価上、賃料を求めるには、まず価格を求める必要があります。
    ※賃料評価の方が作業が煩雑となります。
  • 継続賃料
    ①で述べた通り、賃料評価は作業が煩雑になりますが、その中でも継続賃料は、以下の手順が必要となり、鑑定評価の中で最も手間のかかる業務となります。当然、収集する資料も多くなり、分析検討する事項も多くなります。
    ・価格を求める。
    ・新規賃料を求める。
    ・現行賃料と新規賃料との間の調整をはかる。

回答日:2017年9月1日

不動産鑑定士
伊東 玉喜
株式会社クラヴィス鑑定事務所

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