老人ホームに入所後の自宅売却と居住用の3,000万円の特別控除

2017年7月28日
カテゴリー : 税金と不動産

母は2年前より老人ホームに入所しています。
このところ、介護度が進んでおり、自宅に戻れる見込みが少なくなってきたように思います。そこで、母とも話し合った結果、母が居住していた自宅を売却することになりました。
老人ホームに入所後に自宅を売却した場合、居住用の3,000万円の特別控除を使うことはできますか。

50代 男性

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専門家の回答

税理士 夫馬 竜司 先生の回答

税理士法人なにわ会計

回答

ご自身が居住していた不動産を売却した場合は、売却による利益が3,000万までは税金がかかりません。
所得税も住民税も同じです。

解説

居住用の3,000万控除のポイント

・居住日数に制限がない(少ない日数でも居住している事実があれば適用可です)
・居住しなくなってから3年目の12月末日までに売却すれば適用可能
・親族や同族会社など特別な関係のある者への売却は対象外
・自宅“建物”を売却した場合の特例であって、自宅建物と共にその敷地を売却した場合に限って敷地もあわせて3,000万円控除が使える

「居住」しているか否かの判定
最近ではこの「居住」しているか否かの判定で悩まされます。

①入院していた場合
入院は一時的なものでしょうから、ご自宅をいつでも住める状態にしていれば、居住用財産と認められます。
入院直前が居住用の自己使用であり、退院後は自宅に戻る予定で入院中に一時的に他人に貸していたがその後その賃借人から譲り受けの話がありそれに応じるとなった場合でも、この特例が適用できます。

②老人ホームへ入所した場合
老人ホームへの入所は入所時の状況により判断します。
自宅での生活を望んでいるため、いつでも居住できるような自宅の維持管理がなされている場合は、病院に入院した場合と同じと考えられるでしょう。
「老人ホームへの入居が永続的なもの」なのか、または「将来的には家に戻る予定で一時的なもの」なのかを判定し、どちらが生活の拠点だったのかを判断する必要があります。
あくまでも一時的なもので、居住していたのは自宅というのが客観的にも明らかなのであれば、適用は可能と考えます。
老人ホームに終身利用権を購入し入所した場合で、生活実態が老人ホームであるならば、3,000万円控除の適用は難しくなるでしょう。

居住用財産は1つしか認められないので、2か所に自宅があるとして居住していたとしても、2か所とも居住用財産であるとの主張は出来ません。

いずれの場合であっても事実認定となりますので、事前に専門家にご相談されることをお勧めいたします。

回答日:2017年7月28日

税理士
夫馬 竜司
税理士法人なにわ会計