底地の価格は「更地×○%」か

2017年7月25日
カテゴリー : 鑑定評価

不動産鑑定士の方に質問です。

母が死亡し、兄と二人で遺産分割をしています。
基本的に不動産は兄が相続し、私は金銭で相続分を貰うことになっています。
不動産のうち、一つが底地です。
(地上で店舗が営業中)

兄は更地価格に底地割合(※)を乗じた価格を提示してきます。
不動産の鑑定を行った場合でも、更地価格に底地割合を乗じた価格となりますか。
※相続税路線価に基づいた割合=(1-借地権割合)

40代 女性

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専門家の回答

不動産鑑定士 伊東 玉喜 先生の回答

株式会社クラヴィス鑑定事務所

回答

不動産鑑定士が底地の鑑定評価を行う場合、
資料を収集したり、当事者からヒアリングを行うことにより、契約締結の経緯や地代の改定の可能性などを考慮しつつ、底地の価格を求めます。

このため、単純に相続税路線価に基づいた底地割合のみにより価格を決定する訳ではありません。

解説

不動産の鑑定評価を行う場合、需要者(買主)が何に着目するか考えます。

底地の需要者の場合、まず着目すべきは地代徴収権であると考えられます。
このため、現在収受している地代はもちろん、将来の地代の改定の実現性もにも関心があるはずです。そこで、契約内容、契約締結の経緯などの検討を行って、賃料の改訂の実現性やその程度を判断していきます。

次に、契約にあたって授受された一時金のうち、返還すべき部分があれば、これにも留意するでしょう。
その他、名義書換料や増改築承諾料といった一時金が将来見込まれる場合、これも視野に入れているはずです。このため、これら一時金が見込まれる場合には、借地上の建物の残存耐用年数などにも留意します。

なお、借地権が消滅した後は更地としての利用が可能となり、担保価値が回復するなどの経済的利益も見込まれます。

鑑定評価にあたっては、これらのことを勘案しつつ、価格を求めるため、単純に相続税路線価に基づいた底地割合のみにより価格を決定する訳ではありません。

補足

更地価格に底地割合を乗じる場合であっても、相続税路線価に基づいた割合をそのまま採用するのではなく、地域における借地権取引の状態、賃貸借契約の内容などの対象不動産の個別性を吟味した上で底地割合を決定しています。

回答日:2017年7月25日

不動産鑑定士
伊東 玉喜
株式会社クラヴィス鑑定事務所