サブリースのデメリット

2017年7月12日
カテゴリー : 不動産賃貸

所有している賃貸マンションについて、サブリース契約を締結しようと思いますが、デメリットを教えて下さい。

40代 男性

回答の入力

以下の項目を入力の上、最後に「送信する」ボタンをクリックしてください。
質問や相談への回答は、「RE_gardens」にプロフィールを掲載して頂いている専門家・不動産会社に限ります。
プロフィールの掲載はこちら

※印は入力必須項目です。

回答内容 ※

「ポイント」、「さらに詳しく」などのアイコンの使用が可能です。
使用できるアイコン
アイコン使用箇所の指示

写真・図表

×

回答者の情報
資格名
事務所名 ※
お名前 ※
メールアドレス ※

注意事項

  • 質問・相談への回答は、「RE_gardens」にプロフィールを掲載して頂いている専門家・不動産会社の方に限ります。
  • 個人、法人、不動産を特定できる情報並びに他人の権利及び利益を侵害する恐れのある情報の記載をすることはできません。
  • 入力情報(除:メールアドレス)は、インターネット上に公開されます。
  • 回答の内容によっては、掲載をお断りする場合があります。
  • 公開後、回答内容の変更及び削除は原則として行っていません。

利用規約

「RE_gardens」のご利用にあたり、以下の利用規約を遵守していただきます。

利用規約

送信内容をご確認後、「注意事項」及び「利用規約」に同意して頂いた場合、チェックを入れてください。

専門家の回答

近藤プロパティ株式会社 宅地建物取引士 豊田 泉 さんの回答

回答

サブリースには家賃保証などのメリットもありますが、以下のデメリットもあります。

サブリースのメリット

礼金や権利金の収入がない
礼金や権利金は入居者に返還する必要が無い、いわゆるオーナー側の収入ですが、サブリース契約を締結するとサブリースを行う管理会社の収入となります。
オーナーにとっては、礼金や権利金は賃料収入の一部と考えられる部分もあるため、予定していた収入が入ってこないことになります。

なお、敷金や保証金は入居者の退去時に返還する必要があるものですが、これもいったん管理会社が預かることになります。
サブリース契約を締結すると、家賃保証を得ることができますが、礼金や権利金などの収入を得ることができないことに留意する必要があるでしょう。
※礼金・権利金・敷金・保証金の取扱いは管理会社により異なります。

家賃・入居者の決定権がない
各入居者と賃貸借契約を締結するのは管理会社であるため、オーナーには家賃の設定や入居者の選定に関して決定権がありません。
家賃設定の決定権がないため、家賃下落の原因となる場合もあります。また、入居者を選ぶことができないため、入居者の質が落ちる可能性もあります。

手取りが少ない
通常、サブリース賃料は、新築物件の場合、募集賃料の90%程度になります。
築年数が経過している物件の場合は更に募集賃料に比較してサブリース賃料が低くなります。
家賃保証金額の前提となる査定賃料は周辺の相場から判断し、確実に入居可能な相場となるため、低い水準となる場合が多いでしょう。

バブル崩壊後、サブリースを行う管理会社が多数倒産し、オーナーや入居者に多額の被害が発生しました。
当時の倒産理由の多くが、サブリース契約を獲得しようと無理な保証家賃を設定していたことによります。
こうした背景から、現在では管理会社がサブリースを受託した際の保証家賃の多くは低い水準(安全な設定)に抑えられています。

設備費用の負担
給湯器やエアコンといった設備の取り換え費用、リフォーム費用、廊下やエントランスなどの共用部分の水道光熱費、清掃費は特約などがない限り、原則としてオーナー負担となります。

免責期間
家賃保証には免責期間が設けられており(1~2カ月)、オーナーは賃料を受け取ることはできません。
管理会社が賃貸マンションなどを満室にするまでの期間として設けられる場合が多く見られます。
また、賃貸マンションや賃貸アパートを新築した場合、建築後2~3カ月は家賃収入のない免責期間を設けてある場合があります。

補足

サブリースは空室リスク、滞納リスクをサブリース会社が負うことになります。
なお、店舗・事務所についてはサブリースを行わない会社がほとんどです。

回答日:2017年7月12日