外国人が不動産を購入する場合の注意点

2017年3月21日
カテゴリー : 不動産取引

知人(外国人)が日本国内で不動産を購入しようと考えています。
日本人が不動産を購入する場合とは異なる点、注意すべき点はありますか。

40代 男性

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専門家の回答

司法書士 冨本 隆介 先生の回答

司法書士事務所 Karma legal Office

回答

まず、前提として国によっては外国の人はその国の不動産を取得できなかったり制限していたりする国があります。
外国人の土地取得には政府の許可を得れば所有権が持てる国や外国人の所有が一定割合までと定めている場合、土地は取得できないがコンドミニアムならもてる場合など様々です。元々、日本にも国防上の理由から外国人が土地を取得するのを制限できる余地のある法律は存在しておりました。(戦前の大正時代の法律です。)

しかし、現在では廃止され外国人が不動産を取得することには何ら制限がないものとなっております。
ここでいう外国人は、日本に居住し住所登録等もある外国人と海外に居住する外国人に分けて考える必要があります。
日本で居住し住所登録等もある外国人でしたら前述のとおり、外国人の不動産取得について何ら制限はありませんので日本人の不動産の購入の場合と異なる点は特に有りません。強いて言えば言葉の壁くらいかもしれません。

次に、外国に居住する外国人が日本の不動産を取得する場合ですが、こちらの場合は通常の日本人とは異なる壁が4点ございます。

①書類の違い
不動産の所有者の権利を守るべき登記手続きにおいて、日本人が購入する場合は住民票等を登記の際に使用し住民票どおりの住所・氏名が登記されることになります。しかし、外国居住の外国人の場合、住民票に代わってその国所属の公証人の認証による宣誓供述書をもって住所を証する書面とします。ここで出てくる宣誓供述書(Afidavit)は当該国の現地語や英語で作られますので法務局に提出する際には、それらの書類の日本語の翻訳も同時に提出する必要があります。

②税務面の違い
外国人の場合も日本人の場合と税金面で差が出ることはありませんが、毎年かかる固定資産税の支払いや収益が上がっている場合に確定申告をする必要がある場合に納税につき代理で行うための「納税管理人」を定めることもあります。

③本人確認の違い
売買契約における不動産仲介業者の重要事項説明やローン借入れの場合の金融機関の犯罪収益防止法また司法書士も犯罪収益防止法に基づく本人確認義務を負うため、出来る限り外国人本人が来日した際にパスポート等で本人確認をすることになります。しかし、本人がどうしても来日できず代理人等を立てて不動産の取引に臨むことも有ります。その場合には、本人からの委任状(上記の公証人の認証付のものが好ましい)を取得し当該代理人の本人確認のうえで本人に対しても電話確認や本人限定郵便等で本人確認及び意思確認をすることになります。

④外為法の違い
一定の場合には、外為法上「資本取引」に該当するため日本銀行を経由して財務大臣に取引の報告を行う必要があります。

回答日:2017年3月21日

司法書士
冨本 隆介
司法書士事務所 Karma legal Office