奈良県の地域情報

目 次
  1. 奈良県内の価格と動向
    1. 奈良県全体の住宅地の価格動向
    2. 奈良県全体の商業地の価格動向
    3. 奈良県の最高価格地・上昇率1位・下落率1位
    4. 県庁所在地(奈良市)
  2. 奈良県の概要
の直前に以下を追加
基本データ
面 積 3691.09k㎡
人 口 1,391,040人(H24.1)
人口増減率 -1.49%(対H19比)

奈良県推計人口など

奈良 奈良市  大和郡山市  天理市  生駒市  安堵町
斑鳩町  三郷町  平群町  山添村
葛城・桜井 大和高田市  橿原市  御所市  香芝市  葛城市
桜井市  明日香村  高取町  王寺町  河合町
上牧町  広陵町  川西町  田原本町  三宅町
宇陀・吉野 宇陀市  五條市  大淀町  上北山村  川上村
黒滝村  下市町  下北山村  天川村  十津川村
野迫川村  東吉野村  吉野町  曽爾村  御杖村

1.奈良県内の価格と動向

平成27年地価公示は過去一年(平成26年)の地価動向を分析しています。

1)奈良県全体の住宅地の価格動向

奈良県の住宅地の価格変動率

国土交通省HP「平成27年度地価公示」

奈良県全体としての住宅地の平均変動率は、▲0.3%となり、7年連続で下落傾向にあります。H26年地価公示における下落率よりは下落率は縮小したものの、その縮小のペースはやや鈍化しています。
ただ、奈良市、生駒市、柏原市、香芝市、斑鳩町といった大阪や京都へのアクセスが良好な奈良県北中部の市町村の変動率が上昇となっています。一方、大阪などへの利便性が劣る奈良県南部における地域は相対的に下落率が大きく、下落が拡大している地域・地点も見られます。
また、富裕層、大企業役員らが需要する不動産と、中低所得者層や中小企業従業員が受容する不動産とでは不動産の価格動向が異なっており、地価の二極化や選別化が進行していると言えるでしょう。
特徴的な市の概要は次の通りです。

【生駒市】
対前年の価格変動率は+0.9%であり、前年(+0.7%)に引き続き上昇となっています。近鉄奈良線、京都線沿線の各駅から徒歩圏にあり、住環境も良好な住宅地を中心として上昇しています。人気のある近鉄奈良線、京都線、けいはんな線各駅から徒歩圏にある住宅地は、±0%~+4%程度の上昇となっています。一方、人気沿線にあっても徒歩圏外でバス便エリアなど利便性の劣る地域は横ばい傾向にあります。生駒市南部のJR線、近鉄橿原線沿線は利便性、街路条件、区画条件がおとるため、需要がやや低調であり、±0%~▲1.5%程度の下落となっています。なお、東生駒駅前で市民病院の開院が予定されている(平成27年6月予定)。富裕層の不動産取得に対する意欲活性化のほか、病院患者や見舞客などを目当てとする店舗、利便性向上、医療環境向上の期待もあり、生駒ー5は+3.1%の上昇となっています。
【橿原市】
橿原市は、近鉄大阪線の沿線において中和地区の中核都市であり、市全体としての対前年変動率は+0.2%となっています。大和八木駅を勢圏とする住宅地を中心として価格変動率は上昇に転じています。
【三郷町】
三郷町全体としての対前年変動率は▲3.0%であり、H26年地価公示に引き続き下落率1位の市町村となっています。特に約2年前に三郷町勢野北地区において安価な住宅地の大量売却があり(約150区画)、これにより周辺住宅地における需給バランスが崩れ、隣接エリア内における三郷-1(勢野西ー5)は▲4.6%という大きな下落となっっています。

2)奈良県全体の商業地の価格動向

奈良県の商業地の価格変動率

国土交通省HP「平成27年度地価公示」

奈良県全体としての商業地の平均変動率は、▲0.3%であり、7年連続で下落傾向にあります。H26年地価公示における下落率よりは下落率は縮小したものの、その縮小のペースはやや鈍化しています。
奈良市、生駒市、香芝市、広陵町、橿原市といった奈良県北中部における主要な市町村が昨年に比べて上昇傾向です。円安やビザ発給条件の緩和、免税対象品目の拡大などにより外国人環境客数や消費額が増加している近鉄・JR奈良駅周辺における商業地の地価は上昇傾向にあります。しかし、その他の商業地については、平成26年4月の消費税率の引き上げの影響もあり、緩やかな地価の上昇にとどまっています。特に奈良県南部の商業地については、需要の低迷から地価変動率の下落率が拡大している地域も見られます。
金融緩和、低金利政策は商業地全体の地価を下支えしているものの、不動産価格の二極化や選別化が進行している状況であると言えるでしょう

【生駒市】
生駒駅の北側再開発(第2工区)が完成し、マンション2棟のほか、平成26年4月に商業ビルがグランドオープンしたことから、生駒駅北側エリア及び周辺エリアにおける地価は上昇傾向で推移しています。生駒駅南側エリアは生駒駅北側再開発の進捗、数年前の生駒総合病院の閉鎖などにより北側エリアとの相対的地位は低下傾向にあり、地価も下落傾向にありましたが、若干上昇に転じています。なお、生駒駅周辺における空室率はやや高いと言われていますが、立地が良好であり、長期にわたる空室についても賃料の引き下げが行われていない場合が多いようです。
【橿原市】
橿原市全体として、対前年変動率は、+0.1%であり、やや上昇となりました。大和八木駅前の立地が良好な不動産については、±0~+1%程度の上昇が見られます。平成25年春に全面開通した中和幹線沿いにおける路線商業地、大型商業施設に店舗需要がシフトしつつあることに留意する必要があるでしょう。
【奈良県南部の市町村】
下落率が大きい市町村は、大淀町、五條市、御所市、上牧町、下市町といった県南部の市町村が多く、対前年変動率は▲1~▲3%程度となっています。駅前商店街は閉鎖している店舗、空店舗が多く、下落率は若干緩やかになったものの、商況は依然として厳しいj状態は変わらない。その要因としては、背後における人口減少、地場産業の衰退、周辺における大規模ショッピングセンターへの顧客流出などがあり、この他、消費税率の引き上げにより顧客の節約志向が強くなっていることが挙げられるでしょう。

3)奈良県の最高価格地・上昇率1位・下落率1位

奈良県の最高価格地

国土交通省HP「平成27年度地価公示」より抜粋
※変動率下段(  )は前回公示の変動率
以下同様

奈良-4:最寄駅への接近性に優れ、住宅地としての品等、住環境が良好であり、富裕層からの人気が高い高級住宅地である。株高などにより富裕層の不動産取得への意欲は旺盛であるものの、売り物件が出てこない状況にある。
奈良-53:大和西大寺駅の南側における商業地域内の不動産であり、大阪や京都といった都心部へのアクセスが良好である。近時における建築費の高騰の中でも、販売価格へ転嫁が可能な好立地のマンション用地に対するマンションデベロッパーの需要競合により価格は上昇傾向にある。
奈良5-1:近鉄「奈良」駅前に立地し、優位性が明確な商業地である。円安やビザ発給条件の緩和、免税品目の拡大などにより外国人観光客及び販売額が増加した。その他、割安感から国内旅行へのシフトで日本人観光客も堅調に推移している。こうしたことを受けて、近鉄「奈良」駅前のテナントビル上層階の空室は減少傾向にある。

奈良県の上昇率1位

奈良-4は上記、最高価格地でもある。
奈良5-14:沿道店舗が建ち並びつつある熟成過程にある路線商業地。西方の登美ヶ丘住宅地の開発により背後地の人口が増加し、最寄駅たる乗降客数も増加傾向にあり、今後の更なる発展が期待される。

奈良県の下落率1位

奈良三郷ー1:約2年前に勢野北地区の売れ残り保留地を町が買い取り、町民を中心に安値による売却を行った(約150区画)。これ以降、隣接する勢野西地区内の住宅地への需要が大きく減退し、不動産価格の下落が大きい。
奈良大淀5-1:下市口駅前における商店街にある不動産。商店街の背後地における人口の減少、後継者不在による高齢化、郊外の大型店舗への顧客流出などにより、店舗は閉鎖または空き店舗が多く、これを改善する見込みがほとんど見られない状況にある。

4)県庁所在地(奈良市)

奈良市の住宅地は全体として、対前年変動率+0.9%と上昇傾向を示しています。近鉄奈良線、近鉄京都線沿線の駅から徒歩圏内で居住環境も良好な住宅地を中心として、上昇傾向が見られます。人気のある近鉄奈良線、京都線、けいはんな線各駅から徒歩圏内における住宅地の上昇率は±0~+4%となっていますが、人気沿線でも徒歩圏外でバス便による地域においては地価は良い個賠傾向にあります。奈良市南部のJR線、近鉄橿原線の沿線は、利便性・街路条件・区画条件が劣り、需要がやや低く、対前年の地価変動率は横ばい~▲1.5%となっています。
奈良市の商業地は全体として、対前年変動率+1.4%であり、平成26年(+0.9%)よりも上昇傾向が拡大しています。円安やビザ発給要件の緩和、免税対象品目の拡大による外国人観光客が増加したほか、割安感から国内旅行の需要もあり、消費額が増加したことが要因となり、近鉄・JR奈良駅周辺における観光地や商店街の地価は上昇傾向にあります。このため、近鉄奈良駅前テナントビル上層階の空室は減少傾向にあります。

県庁所在地の最高価格地・上昇率1位・下落率1位

国土交通省HP「平成27年度地価公示」より抜粋
※変動率下段(  )は前回公示の変動率

2.奈良県の概要

奈良県は紀伊半島の中央部にあり、大阪府・京都府・和歌山県・三重県に囲まれている海のない内陸県です。 旧大和一国をその範囲としており、面積は約3,691平方キロメートル、人口は約140万人です。

地形、地質上から見ると吉野川に沿って走る中央構造線により、北部低地と南部吉野山地とに大別できます。 北部低地帯の地形は全般的に標高500mないし600mの山地が多く、それらが大和盆地の四方を囲んでいます。

南部吉野山地は、東西約70km、南北約80kmにわたって広がり、県土面積の約2/3を占めています。ここには、吉野川、北山川、十津川の渓谷が南北に流れ、山脈もそれに並行して東から台高山脈、大峰山脈、伯母子山地の3つの山脈を形成しています。標高訳1,915mの八剣山を筆頭に1,000mないし1,900mの山岳が連なり、谷部はとくに急峻ですが、多くの山頂部は平坦な地形が広がっています。

気候は概ね温暖ですが、北部の大和盆地では内陸性気候、大和高原では内陸性気候と山岳性気候の特徴を有し、気温の日較差が大きく、夏は暑く、冬は寒くなります。大和高原では特に冬は厳しい寒さとなります。一方、南部山岳部では山岳性気候の特徴を有し、特に、大台ケ原山を中心とする南東山地は、日本屈指の多雨地帯であり、夏の雨量が極めて多く、冬は厳しい冬山の様相になります。

北部の大和盆地は、大阪都心部のベッドタウンとしても発展してきており、生駒市や奈良市、香芝市等を中心とする地域には大規模な住宅団地が見られます。また、地場産業のほか工場団地等の立地も進んでいるほか、けいはんな学術研究都市においては研究施設の集積も進んでいます。山間部の地域では、農業・林業が産業の中心となってきていますが、近年過疎化が進んでいます。

歴史的には、古くより大和のちは我が国の政治・文化の中心地として、飛鳥をはじめ、藤原京、平城京に都が置かれました。都が平安京に移った後は、社寺中心に甦り、鎌倉時代には大和の国は興福寺・春日大社の荘園で絞められました。戦国時代には筒井氏が大和を統一し、江戸時代には、綿花・菜種などの商品作物や、吉野葛・奈良晒・大和絣・吉野杉などの特産品が大阪・京都に運ばれ、奈良は繁栄しました。

明治時代には、堺県や大阪府との合併が一時期ありましたが、明治20年、奈良県が成立して現在に至っています。

奈良県は「日本人の心のふるさと」であり、世界に誇りうる日本文化の中心となっています。貴重な文化遺産や歴史的風土の保存とともに、文化・観光の中心として、環境との調和を図った発展により、今後も重要な役割を果たしていくことが期待されます。