宝塚市の地域情報

基本データ
面 積 101.80k㎡
人 口 227,823人(H28.1)
人口増減率 +0.1%(対H24比)
住宅持家率 全体のうち、69.2%
うち戸建住宅 63.7%
うち分譲マンション 34.4%

平成25年住宅土地統計調査
平成28年住民基本台帳など

1.宝塚市の全体情報

1)概要

宝塚市は兵庫県南東部に位置し、市域は南北に細長く、住宅地が広がる南部の市街地と六甲・長尾山系の緑豊かな自然に囲まれた北部農山村地域から構成されています。
JR福知山線や阪急宝塚線が走り、市街地から大阪神戸へは約30分圏内にある他、市内路線バスや尼崎市・伊丹市に繋がる市民の足として私鉄バスが運行しています。自然環境に恵まれながらも大阪神戸への通勤圏にあることから住宅地として人気で人口も増加傾向にあり、兵庫県第3位の人口増加率を誇ります。

江戸時代までは農耕が盛んであり、その後街道沿いの宿場町である小浜地区が栄えました。明治以降になってからは宝塚歌劇団の本拠地として、また関西の奥座敷の温泉地として有名になり、現在は「歌劇と温泉の町」で知られています。
安産祈願の中山寺やかまどの神様として有名な清荒神清澄寺など寺社が多数存在し、「塚」と呼ばれる地名の由来にもなった古墳も多く見られ、古い歴史があります。

ゴルフ場などのスポーツ施設、阪神競馬場といったレジャー施設も充実しており、年間を通じて多くの観光客が訪れています。山本の植木産業は数百年の歴史を有し、伝統的植木生産地域として全国的に有名です。

なお、宝塚市では都市化による人口の増加や社会変動によるコミュニティ希薄化を受けて、新しいコミュニティ政策がとられています。概ね小学校単位で自治会を中核としたまちづくり協議会が幾つも設置され、市民参加型で市と市民の役割分担と責任を果たす協働型社会の構築を目指しています。

2)住宅地

宝塚市は主に大阪都心部のベッドタウンとして人気の高い街です。
仁川から逆瀬川や「宝塚」駅周辺、中山から山本といった比較的広範囲に住宅地が広がっており、大きく分類すると以下の3つに分けることができます。

  • 山手周辺部  阪急宝塚線以北、阪急今津線以西の地域
  • 中心部     JR・阪急「宝塚」駅周辺
  • 南部市街地  ①、②以外の概ね平坦な地域

山手周辺は高低差の多い地形となっており、緑豊かな自然に囲まれた地域です。
宝塚市の市制施行時には約4万人であった人口が高度成長期に急増し、約5倍の人口を有し、山の斜面を拡充した大規模な住宅地が形成されていったという経緯があります。
また、宝塚市により大半が第一種低層住居専用地域に指定されており、最低敷地面積が150㎡以上となっているところが多く、傾斜地におけるゆったりとした区画が魅力的です。傾斜地に存するため眺望が素晴らしいこともあり、山麓部は概ね人気がある地域となります。
ただし、広い区画割りとなっているため販売総額が嵩む傾向にあります。

中心部は「宝塚」駅周辺において宝塚市の中核部分が形成されています。
当駅はJR福知山線、阪急宝塚線、阪急今津線が乗り入れる交通利便性の高い駅です。武庫川沿いにソリオ宝塚などの商業施設をはじめ、宝塚大劇場や手塚治虫記念館といった施設が点在し、美しい街並みが続く中、買物客のみならず、観光客でにぎわっています。
このような環境の中、駅前のマンションなどはとても人気があります。
また、「宝塚南口」駅までは再開発も見られ、今後更なる発展が見込まれる地域です。

南部市街地は武庫川を挟むように形成されています。
宝塚市には老舗企業の保養所や社宅が多くありましたが、社会情勢や経済事情によりこうした大規模な土地が近年では住宅地としての利用に変化していき、新たな住宅地域も形成されています。
なお、宝塚市により第一種低層住居専用地域以外に指定されているところが多く、最低敷地面積の規制も緩いため、このようなところでは山麓部よりも小さい区画になっています。
手頃な価格での購入が可能な上、地勢も概ね平坦なため自転車で気軽に移動することができるのが魅力です。


戸建住宅の場合、一つの区画が大きいとゆったりとした雰囲気がありますが、販売総額が嵩むため、近年の雇用環境や賃金といった経済事情により購入を諦める人もいます。このため、一つの区画を小さくすることにより販売総額を抑えた物件が多く見られるようになってきました。
それでも宝塚市における最低敷地面積に関する規制は他の周辺都市と比較してやや厳しく、過度に小さい区画割りを回避する傾向にあるようです。
また、他の都市と同様に駅からの距離が遠い地域については需要が減少傾向にあると言えます。

3)商業地

宝塚市はJRと阪急両線が合流する「宝塚」駅周辺が最も繁華性の高い地域と言えますが、その他の地域は近隣サービス型の商店に留まっています。
「宝塚」駅周辺においても百貨店などが存するものの、対象は近隣住民であり、広域からの集客には至っていません。
ただし、他都市にはない宝塚歌劇団の存在により一定の認知を受けている街と言えるでしょう。
宝塚市内の主な商業施設は以下の通りです。

  • ソリオ宝塚
    JR「宝塚」駅、阪急「宝塚」駅前にあり、阪急百貨店などが入っている複合型の商業施設であり、宝塚市及び周辺市からも集客しています。
    宝塚市役所宝塚駅前サービスステーションもあるため、立地のみならず生活利便性においても優れた商業施設と言えるでしょう。
  • サンビオラ
    阪急「宝塚南口」駅前において地方自治体が手掛けた全国初の再開発による3棟の商住複合ビルです。
    なお、「サンビオラ3番館」は建替えにより商業複合施設「ザ・宝塚タワー」として平成24年7月に生まれ変わり、駅前は少しずつ生まれ変わってきており、今後の発展が期待されます。
    この他、「宝塚南口」駅前には内科・胃腸科、循環器科、整形外科により構成される「宝塚メディカルスクエア」といった医療施設があり、市民の健康を支えています。
  • アピア
    J阪急「逆瀬川」駅前。
  • ソリオ宝塚
    JR「宝塚」駅、阪急「宝塚」駅前にあり、阪急百貨店などが入っている複合型の商業施設であり、宝塚市及び周辺市からも集客しています。
    宝塚市役所宝塚駅前サービスステーションもあるため、立地のみならず生活利便性においても優れた商業施設と言えるでしょう。
  • さらら仁川
    阪急「仁川」駅前。
  • グランドゲート宝塚
    JR「中山寺」駅前(平成15年開業)。コーナン、スーパー、家電量販店、スポーツ用品店が入る複合ショッピングモール

4)工業地

武庫川沿いには工業地域、準工業地域が広がり、作業所や工場なども見られますが、宝塚市内においては純然たる工場地域は見受けられません。
新明和工業などの一部の企業が大型の事業所を有していますが、一団の工場地域を形成するまでには至っていない状態にあります。基本的に外部から流入は少ないと言えるでしょう。

2.各エリアの情報

宝塚市のエリア情報

3.お役立ち情報

1)人口と世帯

兵庫県全体の人口は減少傾向ですが、宝塚市の人口は、平成24年に比べると平成28年は+0.1%であり、ほぼ横ばい状態にあります(図-1)。

宝塚市の人口の推移

人口構成割合を見ると、日本全体として高齢化が進んでおり、兵庫県や宝塚市においてもH23年と比べても高齢化が進行しています(図-2)。

宝塚市の人口構成

2)持家率と賃貸率

住宅の所有の関係を見ると(図-3)、住宅総数のうち持家率は約69%にのぼり、宝塚市では賃貸より持家が好まれており、所有志向の強い街であると言えます。
なお、持家派の中でも一戸建の所有が約64%を占め、分譲マンション所有(約34%)をリードしており、宝塚市内で購入を考える人は一戸建を選ぶ傾向がやや強いと考えられます。

宝塚市の持家率と賃貸率

3)地価公示価格の推移

宝塚市の住宅地の価格は、全国や兵庫県と比較すると、需要は見込まれ、価格は横ばい傾向にあることが分かります。

宝塚市の住宅地の地価公示価格の推移

宝塚市の商業地の価格は平成22年頃に底を打ち、その後は需要は見込めると推定され、ここ数年は堅調な動きとなっています。

宝塚市の商業地の地価公示価格の推移

参考:
平成25年住宅土地統計調査、平成28年総務省住民基本台帳、国土交通省・地価公示など