神戸市中央区の地域情報

基本データ
面 積 28.97k㎡
人 口 132,045人(H28.1)
人口増減率 +3.4%(対H24比)
15歳未満の割合 10.1%
15-64歳の割合 66.0%
65歳以上の割合 23.8%
世帯数 77,437世帯(H28.1)
住宅持家率 36.8%
うち戸建住宅 26.6%
うち分譲マンション 71.4%

平成25年住宅土地統計調査
平成28年推計人口など

1.神戸市中央区の全体情報

1)概要

中央区は、神戸市の南部に位置し、三宮、異人館地区、元町、神戸ハーバーランド、ポートアイランドといった神戸を代表する地区を擁した文字通り神戸市の中心地区です。

現在の中央区は、昭和55年(1980年)、葺合区と生田区を統合して誕生しました。面積は約28k㎡、人口は12万人を超えています。阪神淡路大震災直後には、10万人まで減少していましたが、近年の都心回帰の傾向や、再開発の進展によるマンションの建設などにより大幅な増加傾向が続いており、既に震災前の人口を回復しています。世帯数は7万世帯を超えています。

中央区には、三宮から元町にかけての全国的に有名な繁華街、三宮周辺の異人館街、オフィス街、大倉山周辺の官庁街、南京町など旧居留地、神戸ハーバーランドといった近年開発された商業施設に加え、新開地周辺などの古くからの繁華街、ポートアイランドの産業、学術施設や住宅団地など、多彩な側面が混在しています。
また、背後に六甲山系を控え、布引の滝などの自然にも恵まれています。

歴史的には、平安時代末期、平清盛が大輪田泊近くの福原京に都を移したことがきっかけとなり、兵庫を中心に発展してきました。幕末の慶応3年(1867年)の神戸開港により、幕府は居留地の建設を開始し、以来、神戸港は日本を代表する国際港湾となり、中央区の区域も異国情緒あふれる市街地として発展・成熟を遂げてきました。

平成7年(1995年)の阪神淡路大震災により中央区も人口が大きく減少し、港湾施設は大きなダメージを受け、数々の歴史的建造物が失われるなど大きな被害を受けました。
しかし、震災後の復興により息を吹き返し、再びビジネス、商業、行政の中心地として賑わいを回復しています。神戸市は、比較的職住の接近する暮らしやすい街ですが、なかでも中央区は都心居住の利便性と住環境のバランスがよく、人気のある街となっています。近年は都心部でタワーマンションなど多くの住宅建設も見られます。
さらに、平成18年(2006年)の神戸空港開港により、関西の拠点としての機能も期待されています。
その他、JR西日本は2013年(平成25年)3月、三ノ宮駅南側の駅ビル「三宮ターミナルビル」の建て替え方針を発表しました。その他、阪急電鉄や地元企業によるオフィスビルも予定されており、三宮市街地再開発が動き出す見込みです。 このように、今後も海、山といった自然と異国情緒あるおしゃれな街として、発展を続けていくことが予測されます。

神戸市中央区の三宮駅周辺とハーバーランド

(左)三ノ宮駅周辺   (右)ハーバーランド

2)住宅地

県庁背後にある人気の住宅地は利便性、住環境が良好であり、旧来から底堅い需要があります。また、三宮周辺における新築マンションの価格は上昇傾向にあります。

3)商業地

賃料面でやや弱い動きが見られますが、マーケット全体的に勘案すれば、好調を維持しています。旧居留地等を中心としたオフィス街の地価は上昇傾向が拡大した一方、阪急・JR線以北の商業地においては小幅な上昇に留まっているようです。

4)工業地

スパコン「京」の活用も活発化している他、中央区ポーアイ2期埋め立て地における「神戸医療産業都市」構想のもと、ライフサイエンス分野の中心地として整備が進められています。

2.各エリアの情報

神戸市中央区の各エリア情報

3.お役立ち情報(投資家)

1)人口と世帯

全国及び兵庫県全体の人口が減少にある中で、神戸市中央区の人口はここ数年増加傾向にあり(図-1)、世帯数も同様に増加傾向にあります。

神戸市中央区の人口と世帯

また、人口構成割合を見ると、全国、神戸市と比べて、年少人口(15歳未満)の割合が低く、生産年齢人口(15-64歳)の割合が高くなっています。神戸市中央区の単身者世帯は約70%ですが、高齢者の単身者世帯も想定し得ますが、単身サラリーマンや学生の割合が多いことが窺えます。(図-2)。

神戸市中央区の人口の構成割合

2)持家率と賃貸率

住宅の所有の関係を見ると(図-3)、住宅総数のうち持家率は約37%、賃貸率は約52%であり、持家を選択する人も認められるものの、神戸市中央区では賃貸を選択する人が多いと言えます。
なお、持家を選択する人のうち、一戸建て住宅の割合が約27%に留まり、分譲マンションの割合(約71%)が多い状態です。
一戸建てより分譲マンションの割合が多い理由として、中央区はまさに神戸の中心部であり、各種商業施設や公官庁、観光施設などが多く立地していることから、一戸建ての供給が少ないことが挙げられるでしょう。

神戸市中央区の持家率と賃貸率

3)地価公示価格の推移

神戸市中央区の住宅地の価格は、大阪・神戸部に至便な立地であるといった利便性により地価は概ね落ち着きを見せてきているようです。

神戸市中央区の住宅地の地価公示価格の推移

神戸市中央区の商業地の価格は平成22年に底を打ち、上昇傾向にあります。

神戸市中央区の商業地の地価公示価格の推移

参考:
平成25年住宅土地統計調査、平成28年総務省住民基本台帳、国土交通省・地価公示など