八尾市の地域情報

基本データ
面 積 18.99k㎡
人 口 267,830人(H29.4)
人口増減率 ▲1.0%(対H24比)
住宅持家率 全体のうち、61.5%
うち戸建住宅 83.2%
うち分譲マンション 13.5%

平成25年住宅土地統計調査
平成29年大阪府推計人口など

1.八尾市の全体情報

1)概要

八尾市は大阪府の中央部の東端に位置し、西側で大阪市平野区、北側で東大阪市、南側で藤井寺市、南側は松原市・柏原市・藤井寺市に隣接しています。また、東側は高安山をはじめとした生駒山系が存し、これが奈良県との境界を形成しています。

八尾市の市街地は主に市域西側に広がっています。 市内には、JR線、近鉄線、大阪市営地下鉄が走り、これら3本の鉄道の発展と共に宅地開発されたため、古くから大阪市に近接した住宅地域として発展してきました。
3本の鉄道があるため、大阪都心部である梅田や難波へは30分程度でのアクセスが可能であり、交通利便性が高い街であると言えるでしょう。

商業施設は、アリオ八尾を中心として近鉄「八尾」駅に集積している他、幹線道路沿いに郊外型の商業施設の出店が見られます。
工業は地場産業である歯ブラシ生産等が盛んですが、近年では情報通信技術関連に至る多様な業種の事業が進み、八尾市には相当数の中小企業が集積しており、製造品出荷額では大阪市と堺市に次ぎ、大阪府下第3位となっています(平成24年工業統計調査)。特に、製造品出荷額でものづくり都市である東大阪市を上回っており、産業力を有する日本有数の都市へと成長していることは特筆すべき点でしょう。

また、河内音頭は現在では大阪(八尾)を代表する盆踊り音頭となっています。古くは河内北部(現交野市周辺)で歌われていたものが、昭和20年代から浪曲等が取り入れられ、近代・現代に河内音頭としてアレンジされ、全国的に有名となりました。
その他、市の南部には、日本初の民間空港、国内最大級の小型機専用飛行場である八尾空港が存します。ここでは、セスナでの遊覧飛行、大阪・奈良・京都などのコースを楽しむこともできます。

このように、八尾市は大阪都心から利便性の良好な場所に位置し、大阪市の近郊都市として発展してきました。一方、高安山が身近に感じられる緑豊かな景観に恵まれており、都市と自然のバランスのとれた環境が魅力です。今後も歴史と文化を背景とした発展が期待されます。

2)住宅地

八尾市には、近鉄大阪線、JR関西本線、市営地下鉄谷町線の沿線に広がる住宅地域、市の東部の信貴山麓に広がる既成住宅地域があります。 こうした鉄道沿線により以下、1)~3)の通り区分することができ、鉄道駅からやや離れた4)に、東部山麓地の5)に区分することができるでしょう。

  • 近鉄八尾・河内山本・高安エリア
  • 近鉄大阪線~JR関西本線の間のエリア
  • 八尾南部・谷町線八尾南周辺エリア
  • 近鉄恩地・JR志紀周辺エリア
  • 市の東部山麓地

【近鉄沿線の特性】
八尾市では、近鉄沿線を中心とした住宅地が広がっています。
「高安」駅の西側に高安車庫が存するため、「高安行」の電車が多く、準急停車駅である、「八尾」駅、「河内山本」駅、「高安」駅の周辺は住宅地として需要があります。一方、「高安」駅の南にある「恩智」駅周辺は需要が劣る感じがあります。

3)商業地

近鉄「八尾」駅の周辺は八尾市の商業地の中心核として、アリオ八尾を中心とした商業地域が形成されています。
近鉄「河内山本」駅、「高安」駅、JR「八尾」駅等の駅前には商業地域が形成されています。地下鉄「八尾南」駅周辺では、駅南側の商業・居住機能、駅北側の空港駅側跡地における産業機能や防災機能等となるべく期待されています。なお、JR「久宝寺」駅は大阪中央環状線に接し、JR関西本線とJRおおさか東線との結節点となる利便性の高い地区であり、今後の発展が見込まれます。
その他、国道25号、外環状線、中央環状線といった幹線道路沿いに路線商業地気が形成されています。

4)工業地

工業地は市域の南部を中心として形成されており、特にJR「久宝寺」駅周辺、八尾空港周辺において工業地域が集積しています。市南部では工業集積地域でなくても、住宅地と工業地が混在した地域が散見されます。
その他、北方の東大阪市との境界付近の新家町地区、外環状線付近の上尾町地区において工業地が散見されます。

2.各エリアの情報

2.お役立ち情報

1)人口の状態

大阪府の人口は減少傾向が続いており(▲0.3%)、これと同様に八尾市の人口も減少傾向にあります(▲1.0%)。
※いずれの数値も平成24年と平成29年の比較

八尾市の人口と世帯

年齢別の人口構成割合において、平成23年と平成28年の65歳以上の割合を見てみると、日本全体的に高齢化が進んでいますが、八尾市における高齢者の割合は全国や大阪府よりも多くなっています。(図-2)。
人口の減少が続いているにもかかわらず、世帯数は増加傾向にあり(+1.5%)、シングル世帯の増加が窺えます。しかし、高齢者の割合を勘案すれば、一人暮らしの高齢者世帯が増えていることを推定することができます。

八尾市の人口構成割合

2)持家率と賃貸率

住宅の所有の関係を見ると、八尾市における住宅総数のうち、借り家の割合(約34%)よりも持ち家の割合(約65%)が高くなっており、八尾市では持ち家の需要が高いことがわかります。
なお、持ち家の中でも、一戸建てが約80%となっており、分譲マンションを選択する人(約20 %)を大きくリードしている状態であるため、八尾市において、マイホームの購入を考える人は一戸建てを選ぶ傾向が強いと考えられます。

八尾市の持家率と賃貸率

3)地価公示価格の推移

八尾市全体としての土地価格は下落傾向が継続しています。
優良住宅地(山本・刑部など)や利便性が良好な住宅地(栄町など)においては、価格は概ね横ばいで推移しています。しかし、駅から徒歩圏外の住宅地、大阪外環状線より東における住宅需要は弱く、価格の下落傾向が継続しています。

八尾市の住宅地の地価公示価格

八尾市の中心である近鉄八尾駅の周辺においても空室率が改善されていない状況にあります。
また、幹線道路沿いには店舗の新規出店が見られるものの、駅前商店街は厳しい状況が継続しています。

八尾市の商業地の地価公示価格

参考:
平成25年住宅土地統計調査、平成28年総務省住民基本台帳、国土交通省・地価公示など