大阪市福島区の地域情報

基本データ
面 積 4.67k㎡
人 口 73,839人(H29.4)
人口増減率 +6.7%(対H24比)
住宅持家率 全体のうち、45.2%
うち戸建住宅 34.8%
うち分譲マンション 62.1%

平成25年住宅土地統計調査
平成28年大阪府推計人口など

1.福島区の全体情報

1)概要

福島区は大阪市の北西部に位置し、北側で淀川、南側で堂島川・安治川に面しています。
人口は、6万9千人、世帯数は3万5千世帯を超えています。近年の都心回帰、再開発の進展を受けて、人口増加率は高い水準にあります。
地勢は平坦で、気候は温暖、面積は4.67㎢です。

福島区は、大阪都市圏の中心である梅田・中之島地域の西側に位置し、区内に九つの駅を有しており、市内中心部や神戸方面への交通の要衝となっています。
区内を横切る形で、梅田方面からJR大阪環状線・東西線、阪神電鉄本線が走っており、さらに難波方面から地下鉄千日前線が野田阪神まで伸びています。区内の多くの地域は鉄道駅の徒歩圏内であり、さらに梅田地域へも徒歩及び自転車によるアクセスが可能であることから、交通利便性は非常に高い地域と言えます。
区内を国道2号、なにわ筋、新なにわ筋、市道福島桜島線・九条梅田線といった広幅員の道路が縦横に伸び、阪神高速神戸線・池田線も通っており、自動車利用にも非常に便利です。

「福島」駅周辺には、オフィスビルやホテル阪神などの大規模ビルが建ち並んでおり、梅田都心部のビル群の一角を形成しています。また、堂島川沿いには、再開発により、大阪地方検察庁の入る「中之島合同庁舎」、朝日放送本社、商業ビル、高層マンションの建ち並ぶ「ほたるまち」が建設されるなど、近年梅田・中之島に隣接する大阪都心部の一地域として更なる発展を遂げています。
都心部への接近性、良好な生活利便性から、近年タワーマンションも多数建設されています。
一方で、「福島」駅や「野田阪神」駅周辺には、古くからの商店街も残っており、昔ながらの賑わいを見せています。区内の7割は戦災を免れたこともあり、幹線道路から一歩入ると、古くからの長屋住宅が建ち並ぶ住宅地が広がっており、下町の情緒が色濃く残っています。

なお、水運、陸運に恵まれていることから、区内南西部には大阪中央卸売場も存しており、淀川沿いや区内西部には大中規模の工場・倉庫が集積しています。ただし、近年は急速に住宅地への転用が進んでいます。

歴史的には、かつて大阪湾一帯には淀川の土砂が堆積してできた難波八十島があり、福島もそのひとつであったと考えられています。鎌倉時代には荘園がひらかれ、江戸時代に入ると安治川の開削や堂島川の浚渫がすすめられ、新地が造成されました。
「福島」の地名は、菅原道真公が大宰府に流されるおり、この地に立ち寄ったときに名づけたと伝えられています。区内一帯は湿地帯で細い川が縦横無尽に流れ、川沿いにはフジ(野田藤)の花が咲き乱れるフジの名所として有名であり、足利将軍、豊臣秀吉らがフジ見物に訪れたことが記録されています。
現在の福島区域は、明治22年の大阪市制の施行時と明治30年・大正14年の市域拡張により、大阪市域に編入されました。古くは農村が広がっていましたが、明治時代以降は、水運に恵まれた立地により繊維産業などの大工場、中小工場が建設されました。松下電器産業もここ福島区で創業しています。昭和18年4月1日、旧西淀川区の海老江・鷺洲と旧此花区の福島・野田地区に北区の一部が加わり福島区が誕生しました。
近年は、大阪都市圏、さらには西日本のビジネスの中心地である梅田地域に隣接する地域として、オフィスビル、商業施設が集積し、さらに都心での生活を求める世帯のニーズにより、マンションも多数建設されています。福島区は大阪都心部の一角を担うビジネス拠点として、さらに都心背後地の利便性の高い住宅地として、さらなる発展が期待されます。

大阪市福島区の関電病院と検察庁及び中央卸売市場

(左)関電病院と検察庁   (右)中央卸売市場

2)住宅地

区内の70%は戦災を免れたこともあり、従来より古くからの長屋住宅や事業所併用住宅が多く見られ、このような地域は道路条件も良くありません。1990年代以降、福島区では高層マンションの建築や大規模な戸建住宅の開発が見られた他、工場の移転に伴う住宅地への転用もあり、福島区の大部分は住居系の地域で形成されています。
住宅地の取引は、敷地規模50㎡~70㎡(15坪~20坪)程度が中心となっており、敷地は小規模化しています。

3)商業地

大阪市福島区の商業地は大きく以下に分けることが出来ます。
①幹線道路の背後に形成された従来からある事務所ビルやマンションが混在する地域
②「福島」駅、「野田」駅の周辺において飲食店舗が建ち並ぶ地域
③「福島」駅の南側(福島1丁目及び周辺)に形成される高層ビル群
④「野田」駅の背後に広がる古くからの商業地

このうち、③には「水都・OSAKA α」プロジェクトの一環として複合施設「ほたるまち」開業し(2008年)、朝日放送本社が移転などをきっかけに街の様子は大きく変わりました。その後、福島2丁目、堂島川の北側に新関電病院が竣工(Ⅰ期:2013年、Ⅱ期:2015年)し、これに隣接する堂島川沿いにはマンションが建設され、今後の発展が期待されます。

2.各エリアの情報

3.お役立ち情報

1)人口の状態

大阪府の人口は減少傾向が続いていますが(▲0.3%)。一方、大阪市全体・福島区は人口は増加傾向にあります(図-1)。大阪市全体の増加率(+1.3%)と比べても、福島区の増加率は大きく(+6.7%)、市内24区のうち、6番目の著しい増加率を見せています。
人口と同様、世帯数の増加も著しく(+8.51%)、シングル世帯の増加を推定することができます。
※いずれの数値も平成24年と平成29年の比較

大阪市福島区の人口の推移

また、人口構成割合を見ると、全国、大阪府や大阪市と比べて、生産年齢人口(15-64歳)の比率がやや高いことが分かります。一方、老齢人口(65歳以上)の比率はやや低くなっています。(図-2)。

大阪市福島区の人口構成割合

2)持家率と賃貸率

住宅の所有の関係を見ると(図-3)、住宅総数のうち、借り家の割合が約52%で、持ち家の割合(約45%)を若干上回っています。

【持家派】
分譲マンションの割合(約62%)が一戸建ての割合(約35%)より高くなっています。
都心部のベットタウンとしての性格を有する阿倍野区や住吉区などに比べると一戸建ての割合は低いものの、区の約70%が住宅地域である福島区では、一定数の一戸建てが見られます。

【賃貸派】
借り家(賃貸)は、マンションの割合が圧倒的に高いことが分かります。上記人口構成割合で生産労働人口の割合が高いことを踏まえ、平均面積が約40㎡であることを勘案すれば、都心部への通勤するシングル需要が高いことを推測することができます。

大阪市福島区の持ち家率と賃貸率

3)地価公示価格の推移

大阪市福島区の住宅地は大阪駅に至便な立地と割安感により、需要は高く、地価は概ね上昇傾向にあります。
特に「福島」駅周辺では梅田エリアに近いことから需要は高いものの、供給は少ないため、価格は上昇傾向が強くなっています。
「海老江」駅、「野田阪神」駅、「野田」駅、「玉川」駅周辺では店舗併用住宅や長屋も散見される古くからのエリアでは道路条件が悪く、福島駅周辺に比べると需要は落ちるため、価格も手ごろと言えます。

大阪市福島区の住宅地の地価公示価格の推移

大阪市福島区の商業地の地価は上昇傾向にあります。
ただし、オフィス需要は弱い状態が続いています。
地価の上昇要因としては、駅から徒歩圏内に存するマンション用地への強い需要が挙げられます。また、「福島」駅周辺における店舗に対する需要は安定しています(その他エリアの店舗需要は低い)。
その他、近年は都心回帰、相続税対策における資産組み換えによる収益物件の人気が商業地域の価格上昇を助力していると言えるでしょう。

大阪市福島区の商業地の地価公示価格の推移

参考:
平成25年住宅土地統計調査、平成28年総務省住民基本台帳、国土交通省・地価公示など