住宅ローンの利用(金融機関の種類と住宅ローン審査)

掲載日 : 2015年2月8日

住宅ローンの貸手
住宅ローンは大きく分けて、民間融資・公的融資・協調融資という3種類があります。
同じ住宅ローンでも、その種類や金融機関によって金利や手数料はさまざまです。
いずれで借入を行うかについては、商品の特徴などをチェックしておきましょう。

住宅金融支援機構 国が運営している長期固定金利型ローン「フラット35」
民間の金融機関 一定の年収があり、ローン審査により融資額が決まる
ネット銀行 ネット専業型(ソニー銀行やイオン銀行など)
労働金庫 労働組合の福利厚生が主な目的でメリットが多い
自治体融資 都道府県や市町村が住民のために行う融資で、職業の区別が無いことが特徴
JA 原則として農業を営む組合員が対象
社内融資 企業の社員向け、福利厚生

民間融資
住宅ローンで最も利用割合が多いのが、各銀行による住宅ローンです。
所定の条件を満たす場合、店頭金利よりも低い金利が適用されたり、手続きを全てネット上で行うことで手数料などの諸費用を割り引いてくれたりと、商品の特色も各銀行ごとに様々です。
また、銀行以外にも、住宅ローン専門会社や生命保険会社などが取り扱う民間融資もあります。

フラット35
住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資で、窓口は民間の金融機関で、金利は金融機関によって異なります。
長期固定金利型が特長となる商品で、金利も銀行等の長期固定金利よりも低めに設定されています。
省エネ性能・耐震性・バリアフリー性・耐久性等の4項目について、一定の基準を満たせば、一定期間金利が引下げられる「フラット35S」を活用することもできます。

自治体融資
都道府県・市区町村が独自の融資制度を行なっている場合もあります。直接自治体が融資を行なうタイプの他、所定の金融機関での金利を一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって様々です。制度がない自治体もあるので、まずは自治体に問い合わせをしてみましょう。

財形融資
勤務先で財形貯蓄を1年以上行なったていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資制度です。借入限度額は、財形貯蓄の10倍・最高4,000万円までですが、民間融資やフラット35との併用も可能な点が魅力です。

住宅ローン審査
住宅ローンには審査があり、審査基準を満たす「人」、「物件」でなければ住宅ローンを借りることはできません。
住宅ローンは一般的な融資とは異なり、金融機関から見れば収益性がない投資であり、返済には借主個人の所得が原資となるため、借主の返済能力の有無や、過去の借入返済履歴などが重要な審査項目とされています。
また、住宅ローンは住宅という不動産を根拠としたローンであるため、担保にとるにあたって、担保にふさわしい物件かどうかを判断することとなります。

【審査例】
以下により、収入が安定しているか、返済がきちんとできるかが審査されます。

  • 職業や勤務先の業績
    自営業の場合、融資条件が厳しくなることが多いでしょう。
    個人事業主の場合は、過去3年間において確定申告の所得が安定しているかが審査対象となるようです。
  • 勤続年数の確認
    勤続年数が短い場合は返済リスクが高いと判断され、最低3年以上の勤務が条件に挙げられる場合があります。
  • 住宅ローン以外の債務の確認
    住宅ローン実行前に、車のローンやカードローンなどの残高も確認しておく必要があります。
    他にローンがあれば、住宅ローンの返済可能額が過小評価され、融資額に影響を及ぼすかもしれません。

仮に審査に通らなかった場合、「運が悪かった」で済まさないでほしいと思います。そこには、審査に通らない客観的な理由が必ず存在するはずなのです。
例えば、融資を受ける基本姿勢と言える「最後まで無理なく返済し続ける計画」、ではなかったのではないでしょうか。
そもそも融資の審査に通るかどうか、結果が出るまで心配でたまらない、という状況であること自体、無理な返済計画を立て、将来の不安定なライフスタイルを選択していることになるのです。
じっくり返済計画のできている人は、審査も自信とゆとりを持って対応できるはずですね。

【コラム執筆者】
MAX綜合会計事務所
税理士 山崎 景一