マイホームの資金計画(住宅ローンの頭金・返済可能額・諸費用)

掲載日 : 2015年1月26日

頭金20%
住宅購入時において、頭金として物件価格の20%が理想と言われています。
最近では頭金ゼロ円でもローンが組める場合がありますが、ローンが組めたとしても、担保不足で保証料(※)が高額になるなど経費が余計にかかる場合もあるので注意が必要です。
頭金の額でその後の返済プランが左右されるため、頭金が少ない場合には十分検討して資金計画を立てることが必要でしょう。
住宅ローンは長期間返済し続けないといけないため、無理のない資金計画が大切です。
子供がいる家庭では教育費等、支出は年々増えていきます。
ある程度余裕をもって資金計画することをオススメします。

なお、冒頭で述べた頭金20%というのも目安に過ぎません。
頭金につぎ込んで、預金残高がスッカラカンになってしまっては、生活の余裕もなくなります。一般的には頭金を払っても、生活費の3ヶ月分以上は残しておく、と言われておりますが、マイホームの購入には、登記費用や火災保険料などの諸費用(後述)の他、家電・家具などの費用もバカにはなりません。
頭金を無理して20%捻出する、というのも危険です。

また、教育ローンや車のローンに比べ、住宅ローンの金利は低く設定されていますので、預貯金を全部頭金や繰上げ返済に回すのではなく、住宅ローン以外の負債を更に作らないよう工夫することも大切です。

借入可能額の目安と返済能力
「借りたい額」と「借りることができる額」は異なります。
住宅ローンにおいては、物件の購入価格や借り入れる人の返済能力によって借りることができる額が決定されます。

【借入可能額の目安】
「借りることができる額」の目安としては、金融機関などのサイトのローンシミレーションを活用することができます。
自分である程度の目安を計算する場合にあたっては、以下の計算方法があります。
①毎月の返済可能額
一般的に住宅ローンの返済額は、年収の20~25%が目安と言われています(返済比率)
②借入可能額
(毎月の返済可能額)÷(100万円あたりの返済額※)×100万円
※100万円あたりの返済額は返済期間と金利により異なります(以下の表参照)

年間返済額 144万円 年収720万円×20%(返済比率)
月額返済額 12万円 144万円(年間返済額)÷12カ月
借入可能額 2,900万 12万円(毎月返済額)÷4,133円(100万円あたりの返済額※)×100万円
購入可能物件
の目安
3,625万円 2,900万円(借入可能額)÷80%

上の例では、頭金20%、返済比率を20%以内に抑えることを前提としており、この場合に購入できる物件は約3,625万円が上限で頭金は約725万円必要となります。

※ここでの注意点は、返済比率が「年収の20%(~25%)」という点です。
金銭の価値観は人によって大きく異なります。また、年収というのは税金や社会保険なども含んだ額面のため、全額自由に使える金額ではありません。
言い換えると、自身の「手取り年収のうち、住宅ローン返済に充てられる金額」をじっくり考える必要があります。

【その他検討すべきポイント】
マンションの場合であれば、毎月の返済額とは別に、管理費や修繕積立金、駐車代が必要となります。
また、マンション・戸建住宅に関わらず固定資産税や都市計画税がかかることにも注意しましょう。
将来の国民年金や厚生年金の支給額について不明な点が多いため、60歳までに完済できるように資金計画を立てるのもポイントの一つです。
いずれにせよ、計画を立てるにあたっては、「借入可能額」ではなく、毎月無理なく返済できる「返済可能額」に設定する必要があります。

諸費用
事務手数料や登記費用といった諸費用に対して、物件価格の約10%程度の現金を準備しておく必要があります。

【コラム執筆者】
MAX綜合会計事務所
税理士 山崎 景一