フラット35とは?フラット35Sとの違いと改正点

掲載日 : 2014年8月5日

フラット35・フラット35Sとは
フラット35、フラット35Sは、ともに住宅金融支援機構が民間金融機関と提携している、長期固定金利の住宅ロ―ンです。

銀行や信用金庫などが取り扱う民間口-ンと比較される方も多いかと思われますが、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンで、平成26年7月現在、フラット35、フラット35S金利Aプラン、フラット35S金利Bプランがあるものの、いずれも非常に金利が低いため、一度は検討される方が多いのではないでしょうか。

フラット35・フラット35Sの違い
フラット35Sとは、フラット35の技術基準(新築・中古)に加えて、省エネルギー性、耐久性・可変性、耐震性、バリアフリー性といった一定の技術基準を満たしている住宅であれば、一定期間、フラット35の借入金利を引き下げる商品のことをいいます。

なお、これらフラット35、フラット35Sの技術基準は、住宅性能表示制度の基準が改正に伴い、平成26年2月27日に技術基準が改正されていますので注意が必要です。

フラット35・フラット35Sの特徴
【最長35年 長期固定金利】
融資実行時から返済終了までの金利が確定しており、将来、金利負担が増えることもないため、毎月の返済額が変わらず、収支計画が立てやすいという特徴があります。ただしその反面、将来市場金利が下がった場合でも、金利が固定していますから下がることはありません。

【保証料不要】
民間ローンを利用する場合には、個人の保証を取らない代わりに、保証会社の保証取り付けるのが条件となっており、この保証を受けるために保証料を支払います。保証料を一括払いするか、金利に上乗せするかでことなりますが、いずれにせよ数十万円程度が相場です。
しかしながらフラット35、フラット35Sの場合には、この保証料が不要です。

【繰り上げ下返済手数料不要】
民間ローンの場合、繰り上げ返済を行う際には一回当たり3~5万円の手数料がかかることが一般的ですが、フラット35、フラット35Sの場合には、この繰り上げ返済手数料が不要です。
ただし、繰り上げ返済できる金額は100万円以上となっており、繰り上げ返済できる金額に特に決まりのない民間ローンと比較すると、高い金額設定になっているため、注意が必要です。

【住宅金融支援機構の技術基準に適合しなければならない】
フラット35、フラット35Sを利用するには、接道、住宅の規模や規格、省エネ断熱、耐久性、維持管理などに関する技術基準が定められており、物件検査を受ける必要があります。
この技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得しなければ、融資を受けることができません。
物件検査手数料は、新築戸建で2~5万円、中古戸建で4~8万円程度が一般的ではないかと思われますが、各機関によって異なるため確認したほうがいいと思われます。なお、手数料は申込者負担となっていますから、資金計画をする際には、この物件検査手数料も入れておくとよいでしょう。

【その他】
返済方法変更など多様なメニューを取り揃え、返済方法の悩みなどの相談が可能であり、返済中も安心サポートを受けることができます。

【関連コラム】
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【コラム執筆者】
アクアス司法書士・行政書士総合事務所
司法書士 和田努

事務所HP :
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