不動産投資におけるイールドギャップとは

掲載日 : 2014年5月6日

投資利回りと長期金利の差のことです。
不動産投資の場合、借入金利とその投資対象となる不動産の利回りの差となります。

イールドギャップ = 不動産の利回り ― 借入金利

例えば、10%の利回りが見込める1,000万円の不動産があるとします。
この不動産の購入資金を金融機関から借入金利3%で借り入れて投資する場合を想定してみましょう。
この場合におけるイールドギャップは、投資利回り10%と借入れ金利3%との差である7%となります。

イールドギャップ 7% 10%(不動産の利回り)-3%(借入金利)
70万円 100万円(年間賃料)-30万円(金利)

なお、金額で把握すれば、投資収入である年間の賃料収入100万円と借入金利30万円の差である70万円ということができるでしょう。
※年間の賃料収入100万円=1,000万円(不動産価格)×10%(利回り)

実際には、金利の他に元本の支払いなどもあるため、手元に70万円が残るわけではありません。
しかし、イールドギャップがプラスであれば、そのプラス部分は借金をして投資をした人の利益を意味します。
また、イールドギャップは高ければ高いほどレバレッジがかかります。

1995年ごろまで、イールドギャップはマイナスで推移していました。
当時は株や有価証券といった他の安全資産よりも低い利回りで投資されていました。日本では「土地神話」があり、土地の価格は上昇し続けると思われていたため、キャピタルゲイン(値上がり益)が期待され、低い利回りでも取引されていました。
ただし、バブル崩壊によりイールドギャップはプラスに転じています。

【コラム執筆者】
株式会社クラヴィス鑑定事務所
不動産鑑定士 伊東 玉喜