賃借人の残置物の強制撤去①賃貸借契約が継続している場合|弁護士 浜本光浩

掲載日 : 2020年4月27日

近年、賃貸物件で従前の賃借人の残置物の処理について問題となるケースが多く見られます。
従前の賃借人の残置物をそのままにしておけば、新たな賃借人に部屋を貸すことも出来ず、その間に収受できるはずの賃料も受け取れない事態となります。

従前の賃借人が夜逃げ等により実際に居住していないとしても、賃貸借期間中であれば、契約解除等を行わない限り、賃貸借契約は終了しておらず、従前の賃借人の残置物を勝手に処理することはできません。
そこで、従前の賃借人の残置物を処理するためには、まず、賃貸借契約を終了させる必要があります。

賃貸借契約の解除
賃貸人から賃貸借契約を解除するにあたっては、当事者間の「信頼関係の破壊」があったか否かが重要となります。この「信頼関係の破壊」の有無は、賃料滞納(債務不履行)、従前の建物使用状況等を踏まえて考慮されますが、賃料滞納が概ね3ヶ月続く場合、信頼関係が破壊されたと認められることが多いでしょう。

建物明渡し請求と滞納賃料請求
①建物明渡し請求(訴え提起等)
②滞納賃料請求(訴え提起等)
賃貸借契約を解除し、建物(貸室)の明渡しを請求します(訴え提起等)。これと同時に滞納された賃料の支払いも請求します(訴え提起等)。

残置物の処理
建物明渡し訴訟で勝訴判決を受けたとしても、勝手に明渡し作業に入ると、損害賠償請求をされる可能性があるため、残置物の処理の手続きは別途行う必要があります。
この方法については、以下の2通りがありますが、明渡請求権に基づく建物の引き渡しは手間がかかりますので、賃料請求権に基づく差押えの方法を採ることが一般的です。

【賃料請求権に基づく差押え】
滞納賃料に基づいて、差し押えた残置物を賃貸人が競落することにより、残置物の所有権を取得できるので、自由に処分することが出来ます。
【明渡請求権に基づく建物の引き渡し】
建物明渡請求権に基づいて、建物の中にある残置物を搬出し、片付いた建物の引き渡しを受けることが出来ます。
ただし、残置物は原則として賃借人が引き取りに来るまで一定期間保管する必要があります(民事執行法168条6項)。
また、保管費用は賃借人(債務者)負担が原則ですが、夜逃げしたような人の負担とするのは実務的に無理であり、実質的には賃貸人(債権者)の負担となります。

【関連コラム】
賃借人の残置物の強制撤去②賃貸借契約の終了後

【コラム執筆者】
浜本綜合法律事務所
弁護士 浜本 光浩