継続賃料とは?不動産の鑑定評価の役割

掲載日 : 2013年12月30日

不動産の賃料を求める鑑定評価は、新たな賃貸借契約における賃料(新規賃料)と既に契約している賃料(継続賃料)とで求める方法が異なります。

継続賃料とは
現に継続中の賃貸借契約において改定される場合の賃料をいいます。
契約の当事者(貸主と借主)の間でのみ成立する賃料であり、新規賃料とは異なります。

当初の契約から数年が経過し、また契約更新を行うにしたがい、現に支払っている賃料(現行賃料)が市場における新規賃料と乖離する場合が見られます。

不動産価格の下落局面 現行賃料が10万円、新規賃料が5万円となるような場合
不動産価格の上昇局面 現行賃料が5万円、新規賃料が10万円となるような場合

この場合、現時点においていかに現行賃料に不満があったとしても、貸主と借主は合意の上でその賃料で契約しているため、市場における新規の賃料水準に直ちに改定することは困難と言えます。
しかし、一方で経済情勢の変化などもあるため、契約に基づく現行賃料を維持することが適当でない場合もあります。

そこで、契約締結の経緯・契約の内容などを勘案し、現行賃料と新規賃料との間の調整をはかるべく、継続賃料としての鑑定評価が必要となります。

継続賃料を求める方法には、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4つの方法があります。

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【コラム執筆者】
株式会社クラヴィス鑑定事務所
不動産鑑定士 伊東 玉喜