敷地権とは?敷地権の割合と敷地利用権

掲載日 : 2013年11月25日

.敷地利用権とは
専有部分を所有するため、その建物の敷地に対して有する権利をいいます(法2条)。
この権利は、大半が所有権ですが、この他に地上権、賃借権、使用借権等があります。
区分所有法において、建物の敷地は以下の2つがあります。

1)法定敷地
区分所有建物が所在する敷地。
法律上、当然に建物の敷地とされる部分。

2)規約敷地
建物の敷地となっていない土地であるが、区分所有建物及び法定敷地と一体的に管理または使用する関係にある土地。
「法第5条1項の規定により建物の敷地とされた土地」(法2条第5項)であり、規約により、建物の敷地とすることができます。
例)通路、庭、駐車場、ゴミ置き場等

※規約敷地と法定敷地は必ずしも隣接している必要はありません。

敷地権とは
敷地利用権のうち、登記された権利であって、専有部分と一体化されたものを敷地権といいます(不動産登記法)。
登記されることが前提となるため、敷地権となり得るのは、所有権、地上権、賃借権に限られ、登記できない使用借権は敷地権になりません。

【敷地権は強制ではない】
分譲マンションは大抵敷地権が設定されていますが、区分所有者が少数の場合、関係者のみの場合等においては、敷地権が設定されていない区分所有建物も見られます。

【敷地権が設定された土地】
敷地権が設定された土地の登記簿は法務局で取得することができますが、『敷地権たる旨の登記』と記載され、土地の登記簿には権利の登記がされません。
敷地権の設定がされた後の土地の権利は各区分建物の登記簿に記載されるようになります。

敷地権の割合
敷地権の割合は公正証書等の規約で定められている場合はその割合、規約等の定めがない場合は各専有部分の床面積割合により決まります。

各専有面積の壁芯面積  /   専有面積の総床面積

現在の分譲マンション等では、ほぼ全てに規約による敷地権が定められています。
規約による敷地権割合は自由に定める事ができるのですが、販売面積割合で設定される場合と販売価格割合で設定される場合が多いようです。

敷地利用権の一体化の原則
分譲マンションのように敷地利用権を数人で有する所有権等の場合、区分所有者は専有部分を処分する際、敷地利用権もこれに従い、両者を分離して処分することができません(法22条1項)。ただし、分離処分可能の規約がある場合は除きます(同1項)。

法律上、専有部分の所有権と敷地利用権は別個の権利であり、個別に譲渡したり、抵当権を設定することができます。しかし、この場合、敷地利用権がない専有部分を生じさせることも想定されるため、上記の定めがあります。

【ポイント】
昭和58年の区分所有法改正により一体化原則が定められたため、それ以前のマンションは敷地権になっていないものもあります。
敷地利用権一体化になった背景→専有部分とは?敷地利用権との分離処分禁止

区分所有法(正式名称:建物の区分所有等に関する法律)

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【コラム執筆者】
フェイスフル登記測量
土地家屋調査士 仲田 隆司