マンションの共用部分とは?(区分所有法)

掲載日 : 2013年11月22日

区分所有を目的とした建物のうち、専有部分以外の建物の部分及び専有部分に属しない建物の附属物等をいいます。
マンションのように個々の部屋だけを各人が所有する場合、一棟の建物のうち、個々の専有部分とそれ以外の部分(共用部分)を区別する必要があります。

共用部分には次の2つの種類がありますが、いずれも全区分所有者の共有になり、その共有持分は専有部分の床面積の割合によります。
なお、各共有者は持分の大小に関係なく平等に共用部分を利用することができます。

法定共用部分
専有部分以外の所は全て法定共用部分であり、区分所有者全員が共同で利用できます。
例)ローカ、階段、バルコニー、エントランス、外壁、屋上等(建物部分)
上下水道の配管部分、エレベーター、消火設備等(付属部分)

  • 全体共用部分
    構造上、区分所有者の全員が共用するもの
  • 一部共用部分
    一部の区分所有者が共用するもの
    例)一部の区分所有者しか利用できないエレベーターや階段等

規約共用部分
管理人室、集会室、物置等で本来は専有部分となる建物の部分ですが、区分所有者全員で共用するため、管理組合の規約で定められる部分をいいます。

共有部分の譲渡と担保設定
専有部分の譲渡に伴い、共用部分の共有持分も処分されることとされています。このため、原則として両者を分離して譲渡したり、抵当権の設定をすることはできません。
また、金融期間等から融資を受け、専有部分に抵当権を設定されると、その担保権の効力は当然に共有部分にも及ぶことになります。

区分所有法(正式名称:建物の区分所有等に関する法律)

【関連コラム】
専有部分とは?敷地利用権との分離処分禁止
敷地権とは?敷地権の割合と敷地利用権
マンションの専用使用権とは?

専有部分と共用部分の境界とリフォーム可能な箇所

【コラム執筆者】
フェイスフル登記測量
土地家屋調査士 仲田 隆司