サブリースとは?一括借り上げ・家賃保証制度|宅地建物取引士 豊田泉

掲載日 : 2017年5月28日

サブリースとは?
賃借人がさらに第三者に賃貸(転貸)することをいいます。
不動産取引の場合、特に賃貸マンションや賃貸アパートの空室リスクや管理面の煩わしさを回避するため、賃貸マンションを管理会社(orサブリース会社)が一括して借り上げ、運営や管理といった賃貸経営を行う方法を指します。

この場合、管理会社(orサブリース会社)が賃貸マンションの借主となり、個別の部屋を入居者にさらに賃貸(転貸)することになります。
オーナー側としては、空室が発生しても一定の家賃が保証されることから、「一括借り上げ」、「家賃保証制度」と言われることもあります。

※サブリースは「転貸」のことであり、一括借り上げや家賃保証のことではありません。
管理会社(orサブリース会社)が賃料相場よりも少し安く一括で借り上げ、管理会社(orサブリース会社)は通常の賃料で入居者を募集し、その差額が管理会社の利益となります。

サブリース契約により依頼することができる業務
また、管理会社には家賃保証以外に以下の業務を依頼することができます。ただし、サービス内容や料金は会社によって異なります。
①入居者募集
②家賃の集金
③修繕の対応
④入居者トラブル・クレームの対応
⑤建物管理
⑥賃貸契約の手続き
※サービス内容や料金はサブリース会社によって異なります。
確かにオーナーにとっては安定収入を得られるシステムですが、サブリースを行う管理会社への手数料が必要となり(相場より安くサブリース会社に賃貸することになり)、一般的に保証される家賃(サブリース会社の賃料)は市場相場の70~90%程度であることが多いようです。

サブリース契約前における不動産の審査
サブリースを行う管理会社にとっては、入居者が退去し、空室率が高くなってもオーナーに家賃保証をする必要があるため(賃料を支払う義務があるため)、どのような賃貸マンションでも(サブリース)契約するわけではなく、サブリースする不動産の審査を行います。

審査にあたっては、賃貸マンションの立地条件や設備の状態がポイントになります。駅から遠いような物件や古い設備のままの物件は入居率が悪くなるため、サブリース契約を締結することが困難な可能性があります。
その他、独自の条件を付加する会社もあります。また、事務所などの商業施設のサブリースを行う会社はほとんどありません。

近藤プロパティ株式会社
宅地建物取引士 豊田泉