住宅ローン保証料の外枠方式とは?内枠方式とは?

掲載日 : 2013年6月4日

住宅ローンを借りる際は、連帯保証人を立てる代わりに、保証会社と保証委託契約を締結し、その代金として保証料を支払うことが大半です。

保証料の支払方法には「外枠方式」と「内枠方式」があります。「外枠方式」の場合は保証料を前払いしますが「内枠方式」の場合、毎月の住宅ローンの金利に上乗せして支払うことになります。具体的に上乗せされる金利についてですが、これは物件の担保価値や、金融機関によって幅があるため、内枠方式を採用している金融機関で住宅ローンを借りる際、お尋ねになられるといいでしょう。

通常、住宅ローンは長期にわたって返済することになるでしょうから、返済の期間や毎月の返済額などの資金契約を検討し「外枠方式」と「内枠方式」いずれの方式が有利かについて検討しておいた方がよいでしょう。

保証料の種類とメリットデメリットのまとめ
外枠方式
※一般的には外枠方式が利用されることが多いようです。

メリット 内枠方式よりも返済総額が少なくなることが多い
デメリット 借入当初に支出する金額が過大となる

内枠方式

メリット 保証料をまとめて支払わない分、借入当初の頭金が少なくなる
デメリット 外枠方式より総支払額が大きくなることが多い

上記メリットとデメリットのまとめでは、外枠方式は返済総額が少なくなり、内枠方式は返済総額が多くなることが多いと記載させて頂きましたが、いろいろな角度から細かく考えてみると、実はそう違いはありません。

さらに、最近では住宅ローンを途中で借り換える方もおおいのではないでしょうか。例えば、A金融機関で30年間の住宅ローン組んでいたが、15年後B金融機関の方が金利が有利なため、借り換えることになったとします。

このとき、外枠方式で保証料を支払っていたら、A金融機関の保証料は残り15年分については不要となるため戻ってきます。しかしながら、金融機関によって戻ってくる金額の取り決めはことなるものの、おそらくどの金融機関でも、当初支払った金額の半額が返ってくることはないでしょう。

一般的に外枠方式の方が総返済額が少なくて済むため、借り入れ当時に現金をご用意できるようであれば、外枠方式の方が有利な気がします。しかしながら、将来の借り換えを考えるのであれば、内枠方式の方が有利な場合も考えられるかもしれません。

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【コラム執筆者】
アクアス司法書士・行政書士総合事務所
司法書士 和田努

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