不動産取得税とは(仕組みと注意点)

掲載日 : 2012年12月7日

不動産を取得した時に、かかる税金として不動産取得税があります。
2,3ヶ月後ぐらいに府(県)税事務所からお問合せが来ます。
今回は、課税の仕組みと注意点を確認したいと思います。

1.納税義務者

土地、家屋を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に、その取得者が納めます。
不動産の取得とは、不動産の所有権を取得した場合をいうもので、登記したかどうかや金銭の授受や取得の理由は問いません。

【注意!】
新築した家屋を登記しない場合や、土地や家屋の所有権移転登記を省略した場合にも、課税対象となります。

2.不動産取得税の算出方法

不動産取得税は、以下の方法により計算されます。

「課税標準 × 税率 = 不動産取得税額」
※課税標準は基本的に固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額になります。

3.課税標準

(原則)取得した不動産の固定資産税評価額
宅地を平成27年3月31日までに取得した場合については、固定資産税評価額の2分の1が課税標準額になります。

(特例)
①住宅を新築した(新築の建売住宅の購入を含む)場合
②築後20年以内の木造住宅を取得した場合
③築後25年以内の鉄骨造・鉄筋コンクリート造の住宅を取得した場合
上記①~③の場合には、下記の金額を控除します。

住宅の床面積(マンション等にあっては、一戸当たりの床面積)が
50㎡以上240㎡以下(賃貸マンション等の場合は40㎡)
1,200万円
認定長期優良住宅を購入した場合 1,300万円

【注意!】
中古住宅の場合は、450万円~1,200万円の控除となります。

 

(免税点)
課税標準となるべき額が次の場合には、課税されません。
土地10万円未満の場合
家屋1戸につき23万円未満の場合

4.税率

標準税率・・・4%(住宅用の土地・建物については、3%)

5.住宅用土地の減税額

土地の取得後3年以内に、その土地の上に特例適用住宅が新築された場合は、次のいずれか大きい金額を控除します。

①45,000円
② 土地1平方メートル当たりの価格×(住宅の床面積×2)※×3%
※上限200㎡

6.住宅用土地の徴収猶予

土地の取得後3年(平成26年3月31日までの取得に限ります。)以内に住宅を新築する旨の申告があり、 その申告が真実であると認められるときは、住宅を新築するまでの期間で最長3年間に限り、住宅が新築された場合に減額される額5.の税額について徴収(納付)を猶予することができる制度です。下記の書類の提出が必要となります。

<提出書類>
・徴収猶予申告書
・取得した土地の売買契約書及び領収書
・工事請負契約書又は建築確認済証
・新築住宅予定図面  等

(事例)

説明だけでは、わかりにくいので事例で確認してみましょう。
土地2,000万円、建物1,800万円で新築住宅を購入した場合。
固定資産税評価は、土地1,800万円、建物1,300万円だとします。

【注意!】
実際の購入金額と固定資産税の評価額は異なります!
土地150㎡、建物延床面積200㎡

建物:50㎡以上240㎡以下の基準を満たしています。
(課税標準)固定資産税評価額1,300万円-控除額1,200万円=100万円
(税額)100万円×3%=30,000円

土地:
(課税標準)固定資産税評価1,800万円×1/2=900万円
(税額)900万円×3%=27万円
(減税額)
①45,000円
②(900万円÷150㎡)×200※×3%=36万円
※150㎡×2=300㎡>200 ∴200㎡
     ①<② ∴②36万円

(納税額)27万円-36万円<0 
∴土地分は、納税額はなしということになります。

合計の納税額は、30,000円となります。

【注意!】
住宅用の土地部分について課税があることは少なく、固定資産税の評価額を下げることで、建物分の納税額も減らすことができます。

【コラム執筆者】
税理士法人トレイス 焔綜合会計事務所
税理士 佐野 元洋